Es ist die epische Frage: Düsseldorf oder Köln? Darauf findet jeder seine eigene Antwort. Cornelia Zuschke, Beigeordnete im Dezernat für Planen, Bauen, Wohnen und Grundstückswesen der Stadt Düsseldorf, hat eine nicht ganz unerwartete: „Düsseldorf ist attraktiver als Köln.“ IMMOCOM hat beim Rhein Immobilienkongress 2024 die Immobilienbranche zum Netzwerktreffen und zum Austausch über die aktuellen Themen in der Region geladen. Im ALTO Medienhafen in Düsseldorf begrüßten wir am 21. März 2024 zahlreiche Gäste.
Ausblicke in eine erfolgreiche Zukunft beim Rhein Immobilienkongress 2024
Düsseldorf hatte sich in den vergangenen Monaten stark in die Schlagzeilen geschoben, gingen in der Landeshauptstadt doch einige große Projektentwickler in die Insolvenz. Cornelia Zuschke blickte nicht zurück, sondern lieber in eine erfolgreiche Zukunft. Sie thematisierte den Wandel auf der Königsallee, sprach das Umdenken an, welche Quartiere für die Stadt benötigt werden, welche Rolle ehemalige Shoppingcenter spielen können. Multifunktionalität sei wichtig, Aufenthaltsqualität und natürlich Wohnraum. „Wir müssen Liegenschaften und Freiräume neu denken“, so Cornelia Zuschke. Wie Stadtentwicklung als Vermittlungsaufgabe funktionieren könne, zeige unter anderem das Areal Nördlich Kalkumer Schlossallee. Bei allen Überlegungen habe Wohnraumschaffung die höchste Priorität.
Fabio Carrozza, Geschäftsführer der BF.real estate finance GmbH, gab Insights in den Immobilienmarkt: Der leichte Aufwärtstrend bei der Entwicklung der Stimmung halte an. Das ergab das letzte BF.Quartalsbarometer. „Die angespannte wirtschaftliche Lage sowie neuerliche Insolvenzen bremsen den Optimus allerdings.“ Die BF.real estate finance ist ein unabhängiger Spezialist für die Beratung, Strukturierung und die Vermittlung wohnwirtschaftlicher und gewerblicher Immobilienfinanzierungen, eines der Themen der Gegenwart. „Die Marktentwicklung die aktuell stattfindet, nennen wir die neue Welt“, so Fabio Carrozza. „Wir sehen einen Preisrückgang von Immobilien. Die Wettbewerbssituation für die noch aktiven Projekt- und Bestandsentwicklung verbessert sich, weil nicht mehr viel in der Pipeline ist.“ Der Finanzierungsexperte brachte noch ein anderes Thema in die Diskussion ein: Er geht davon aus, dass es zu einem Bankensterben kommen wird, schuld daran seien „mittelfristig die massiven Abwertungen“.
Insolvenzen durch Krisenmanagement vermeiden
Natürlich spielten die Insolvenzen dann doch wieder eine Rolle. „Düsseldorf droht ein langfristiger Imageverlust“, sagte Dirk Lindner, Vizepräsident der Industrie- und Handelskammer zu Düsseldorf. „Prinzipiell hilft es niemanden nur über die Fälle zu diskutieren, die nicht laufen, wir haben ja im Auftaktvortrag sehr schön gesehen, wie es gehen kann.“ Die IHK schaue immer sehr genau und auch kritisch auf Stadtprojekte und Infrastruktur. Dirk Lindner bemängelte zu viele Baustellen und zu lange Genehmigungszeiten. „Die wahren Helden sind die kleinen Händler, die die Gewerbesteuer zahlen und noch durchhalten.“
Dr. Ralf Moldenhauer, Managing Director und Senior Partner bei der Boston Consulting Group Frankfurt, wertete allgemein Insolvenzen ein: „Ich habe damit kein Problem, wenn sich Unternehmen dem aktuellen Markt anpassen müssen. Es muss aber klar sein, dass wir nicht alle retten können, erst recht nicht mit staatlichen Geldern. Prinzipiell sollten wir Insolvenzen vermeiden durch gutes Krisenmanagement.“ Klaus Franken, Geschäftsführender Gesellschafter der Catella Project Management GmbH, wollte die Blickrichtung lieber ändern: „Wir haben die alte Welt vor dem Boom wieder.“ Nun komme es darauf an kreativ zu werden und sich jedes Projekt sehr detailliert anzusehen. Die Suche nach Käufern für Projekte sei „derzeit spannend“, denn die internationalen Geldgeber verstehen Deutschland nicht mehr, es sei „kein sicherer Hafen mehr“. Das müsse es aber wieder werden, dafür kämpfe er mit seinem Team.
Weitere Statements aus den Panels beim Rhein Immobilienkongress 2024
Es ist eine Erholung der Beherbergungsnachfrage in Düsseldorf mit einem Plus von 400.000 Übernachtungen im Vergleich zu 2019 erfolgt. Ebenso konnte sich die ADR trotz der Ansiedlung von einer Vielzahl von Budget- und Midscale-Produkten um rund 20 Euro steigern. Die Bettenauslastung jedoch hinkt (wie im gesamten bundesdeutschen Trend) noch etwas hinterher, ebenso wie die Nachfrage der internationalen Gäste.
Stephanie Zimmermanns, Geschäftsführende Gesellschafterin bei der Hotel Affairs Consulting GmbH
Unser Leben hat sich in den letzten zehn Jahren stark gewandelt. Wir sind mobiler geworden, sehen Migrationsbewegungen, Arbeitsformen ändern sich und nicht nur deshalb auch die Infrastruktur. Die Städte und Kommunen stehen vor neuen Herausforderungen.
Rieke-Marie Wilken, Leiterin Marketing Nordrhein-Westfalen bei Drees & Sommer
Ich glaube sehr wohl, dass man auch in B-Standorten exzellente Bürokomplexe entwickeln kann.
Hendrik Th. Möller, Vorstand bei der RQI Immobilien AG
Voraussetzungen, um Projekte erfolgreich zu entwickeln und zu beginnen, sind politische Akzeptanz, technische Machbarkeit und Wirtschaftlichkeit. Mischnutzung darf es nicht nur auf dem Papier geben. Sie muss sich ergänzen und in das Stadtgefüge einpassen, darf nicht separieren. Ein Beispiel dafür ist beispielsweise ein Spielplatz im Inneren eines Quartierkarrees, der eben abgeschottet ist und nicht der Allgemeinheit zur Verfügung steht.
Dr. Wolfgang Haensch, Partner und Büroleiter Köln bei der CIMA Beratung + Management GmbH
The Tube umfasst etwa 14 Hektar, die Vermarktung begann vor etwa vier Jahren. Unser Produkt, Logistik generell, ist nicht gerade Nachbars Liebling, deswegen haben wir uns bei dem Projekt in Düsseldorf gut aufgehoben gefühlt, da die Flächennutzung dort eindeutig ausgeschrieben und benannt ist. Eine große Herausforderung sind immer die Rückbaukosten und jene für die Brownfield-Entwicklung. Die Vermittlung dieser Kosten an den Kunden ist auch ein wichtiges Thema.
Wilhelm Heusch, Business Developer bei Frasers Property Industrial
Thema Wohnen: Es tut sich eine Lücke für den Mittelstand auf
Wohnen und immer wieder Wohnen: Es ist und bleibt das Thema Nummer eins. Pekka Sagner, Economist für Wohnungspolitik und Immobilienökonomik Kompetenzfeld Finanz- und Immobilienmärkte am Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V., machte klar: Für den Großteil der Bevölkerung kommt Wohneigentum nicht in Frage. War im ersten Halbjahr 2018 genau das noch in 313 von 400 Landkreisen möglich, reduzierte sich diese Zahl auf 141 von 400 im ersten Halbjahr 2023. Beim Thema Mieten ergibt sich ein Gap: für den Mittelstand. Denn der hat weder Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein, noch kann er sich 6.000 Euro Miete leisten. Eine Aussetzung der Grunderwerbssteuer könnte helfen, auch ein Zwei-Prozent-Förderkredit der NRW-Bank. Pekka Sagner hörte es selbst im Landtag: Dafür sind derzeit keine Mittel vorhanden.
Einer, der baut, ist Jan Eitel von IMMPRINZIP, der in einem Vortrag seine Sicht auf die Wohnungsmisere darlegte. Seit vielen Jahren beschäftigen er und sein Team sich mit gefördertem Wohnungsbau, experimentieren mit neuen Baustoffen, untersuchen immer wieder die Effizienz ihrer Vorgehensweise. Es gelte der Leitspruch, dass nicht im Bau, sondern in der Projektentwicklung Geld verdient werde. „Dazu müssen wir smart vorgehen, reagieren, bevor es gefordert wird, Lösungen anbieten und Dinge ausprobieren.“ Lernen sei eine der wichtigen Aufgaben.
„Wohnungsbau mit 50 Prozent geförderten Wohnungen ist nur schwer möglich“
Anna Rzymelka, Niederlassungsleiterin Nordrhein-Westfalen bei der Instone Real Estate Development GmbH, kümmert sich seit einem Jahr ebenfalls um geförderten Wohnungsbau. Gerade schaut sich das Unternehmen ein Projekt mit einer 50 Prozent-Quote an. „Allerdings sollte eben jene Quote keine Projekte verhindern. Natürlich sehen wir die sozialen Schwierigkeiten, das muss man sehr gut verteilen.“ Anna Fuchs, Projektleiterin bei der Bonava Deutschland GmbH, sprach über die freiwillige Erhöhung der Quote von 40 auf 50 Prozent. „Das ermöglicht es uns die Einzelvergabe voranzutreiben.“ Bei den Baukosten sieht sie in der Zukunft noch einen Hebel, noch sind diese zu hoch.
Carl Smeets, Leiter der Region West bei der BPD Immobilienentwicklung GmbH, legte ein Veto ein: „Wohnungsbau mit 50 Prozent geförderten Wohnungen macht den Case straffer und ist nur sehr schwer möglich. Man kommt schnell in den nicht bezahlbaren Bereich. Der normale Preis ist dann 6.000 Euro pro Quadratmeter, das rechnet sich nicht, ist aber der Marktpreis.“ Hans-Jochem Witzke, 1. Vorstandsvorsitzender beim Mieterverein Düsseldorf e.V. sowie Vorsitzender beim Deutschen Mieterbund Nordrhein-Westfalen, sieht in der Geschwindigkeit ein Problem: „Die öffentliche Hand muss mehr an sich ziehen, aber das Tempo ist wirklich lahm. 8.000 Wohnungen für diese Stadt in sieben Jahren ist nicht wirklich herausfordernd.“
Dr. Sabrina Proschmann, Co-Fraktionsvorsitzende und wohnungspolitische Sprecherin der SPD-Ratsfraktion Düsseldorf, stellte noch einmal klar, dass es wichtig sei für alle Menschen Wohnraum anzubieten. Das Thema Bestand spielte in den Aussagen von Christian Crain, Regional Director DACH/CEE und Managing Director bei der PriceHubble Deutschland GmbH, eine Rolle. „In einem Hotspot wie Düsseldorf kommt man mit einer Klasse D wahrscheinlich nicht weit, da muss es schon A sein.“ PriceHubble stellt digitale Lösungen für die Bewertung, Analyse und Marktpreisermittlung von Immobilien zur Verfügung.
Impressionen vom Rhein Immobilienkongress 2024 in Düsseldorf
Was wurde sonst noch gesagt in Düsseldorf beim Rhein Immobilienkongress?
Die Lösung vieler Themen, die wir zu bearbeiten haben (Pandemie, Überfall auf die Ukraine, Zinssteigerung), wird es nicht so einfach universal geben, aber eine Teillösung werden mischgenutzte Gebäude sein. Düsseldorfs Innenstadt ist dafür eine große Blaupause. Nachhaltigkeit und Lebensqualität hängen unmittelbar zusammen. Ich denke, dass Smart Building keine Lösung ist, weil es nur bedingt einen Beitrag zur Senkung der Baukosten beitragen kann. Wir ballern unsere Gebäude mit allen Techniken voll und hoffen, dass es unsere Kosten senkt. Ein Beispiel: Wir pumpen die Büros mit kalter Luft aus einem Gerät voll, was ununterbrochen im Keller oder auf dem Dach läuft. Man kann aber auch einfach das Fenster öffnen.
Max Schultheis, City Lead Düsseldorf & Rhein-Ruhr bei CBRE
Wir müssen in Düsseldorf sehr wahrscheinlich dazu übergehen uns mehr auf Aufstockung, Nachverdichten und Umnutzung und/oder Brownfield-Aufarbeitung zu konzentrieren. Eine neue Stadtentwicklung in Köln oder Düsseldorf auf der grünen Wiese wird es vermutlich nicht mehr geben. Viel eher müssen wir Flächen wieder entsiegeln und grüne Flächen schaffen.
Markus Lehrmann, Hauptgeschäftsführer der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen
Der Leerstand nimmt zu, trotzdem steigt auch die Spitzenmiete. Die Kunden schätzen Qualität. Viele Firmen versuchen, die Leute mit Anreizen in das Büro zurückzuholen. Das geht am Ende nur mit einer höheren Qualität der Immobilie. Als Investor muss ich mir sehr detailliert Gedanken machen, ob sich das, was der Nutzer möchte, auch baulich und wirtschaftlich umsetzen lässt. Notfalls muss man bei manchen Objekten auch mal um die Ecke denken und überlegen, welche anderen Nutzungsformen in meinen Immobilien noch möglich sein könnten.
Julian Kaup, Managing Director sowie Transaction & Asset Management bei der Sonar Real Estate GmbH
Wir stellen einen Trend in zentrale Lagen fest zu höherer Qualität. Ältere Anlagen sind zwar nicht tot, aber deutlich unattraktiver. Durchschnitts- und Spitzenmieten im Bürosegment steigen, neue Büros müssen es aber nicht zwingend sein. Der aktuelle Bedarf betrifft vor allem das mittlere Preissegment und hier könnte der Blick mühelos auf die über acht Prozent leerstehenden Büroflächen in Düsseldorf gelenkt werden.
Sebastian Lindner, Head of Düsseldorf Office bei Savills
Wir haben momentan nicht den riesigen Ankaufsdruck, können deshalb auch das bestehende Portfolio eingehend prüfen und analysieren. Umnutzungen und Konversionen sollten wir mitdenken. Prinzipiell wird es mehr strukturellen Leerstand geben, das hängt mit den ESG-Anforderungen und Homeoffice zusammen.
Eva Welzenbach, Geschäftsführerin bei Advenis Deutschland
Rhein Immobilienkongress 2024: Partner und Sponsoren
Den Rhein Immobilienkongress am 21. März 2024 konnten wir vor allem auch aufgrund unserer großartigen Sponsoren und Partner so erfolgreich präsentieren. Wir wollen uns darum an dieser Stelle herzlich bedanken bei:
IMMOCOM ist in diesem Jahr auch noch in anderen Städten mit Fachveranstaltungen für die Immobilienbranche zu Gast.
